本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道

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近日，哈尔滨利民学苑小区租户拆除承重墙事件引起外界关注，楼上200多户业主多数已经暂时搬离该楼栋。5月9日，哈尔滨市已经成立事件调查组，市区两级组建工作专班，对事件进行调查处置。公安机关已对4名相关责任人采取刑事强制措施。

《中国经营报》记者多方查询发现，涉案的房屋为住宅性质，本非可用作开设台球厅的经营性质房屋。北京金诉律师事务所主任王玉臣律师指出，住宅改为经营性用房有严格的限制，如果该事件中租户以及房东在住宅用于经营的过程中并没有满足其他业主同意、设立登记等条件，很有可能涉嫌违规住改商的违法行为。

本非商用房屋

4月28日，利民学苑3楼租户的施工动静引起了其他业主和物业的注意，租户准备将房子装修后改台球厅。有业主来到3楼查看的时候，多面厚重的墙壁已经被打穿，那些正是起关键作用的承重墙，物业随即叫停了施工。根据业主拍摄的照片，一些被砸通的墙壁仍然挂着钢筋，4楼以上的多户业主房屋墙面出现了裂缝。

5月7日，哈尔滨市物业管理协会发布通知，要求业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人。物业服务人应当将装饰装修的禁止行为和注意事项书面告知业主或者物业使用人。不得有损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违法搭建建筑物、构筑物等住宅装修的禁止行为。

记者注意到，事件中涉及的利民学苑小区楼栋位于哈尔滨市松北区博文路，共有31层，周边紧邻黑龙江工商学院、哈尔滨远东理工学院、黑龙江农业工程职业学院等学校，交通、生活便利。被拆除承重墙的房子位于3楼，3楼外立面装饰区别于1楼、2楼的临街商铺。记者与熟悉该小区的一位房产中介核实确认，3楼的房屋为住宅性质，多家媒体的报道也证实了该房屋的住宅性质。也就是说，它们并不是适用于开台球厅的商业性质房屋。租户租下了同一业主名下的4套住宅，但住宅格局显然无法适应台球厅的布局，也才有了打通承重墙的一幕。

王玉臣指出，从房屋性质来说，台球厅本就不应该出现在这个小区的3楼。如果租户存在将租住住宅用作台球厅经营的情形，则有可能涉及将住宅用作经营用途，根据《民法典》第二百七十九条的规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《民法典》第二百七十九条所称‘有利害关系的业主’。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”的规定。有利害关系的业主既包括本栋楼的其他业主，也可能包括本栋楼之外的业主，前述业主需要一致同意是住宅用于经营的重要前提。

其次，前期开发商在销售物业前，或者小区内的业主大会可能会制定管理规约等规范业主行为。根据《物业管理条例》第七条等相关规定，业主需要遵守管理规约，如果小区内的管理规约约定禁止业主将住宅用于经营，则业主需要遵守，不得用于经营，而租户自然也需要遵守相关约定。最后，如果前述条件都可以满足，经营者还需要根据《市场主体登记管理条例》等相关法律规定，进行设立登记。因此，如果租户以及房东在住宅用于经营的过程中并没有满足前述的条件，很有可能涉嫌违规住改商的违法行为。

那么，这次事件中准备开设台球厅的租户是否取得了“有利害关系的业主一致同意”？其实，小区内很多业主原本对台球厅一事并不知情，以至于开始有传言是开健身房，后据九派新闻报道实为台球厅。

不过，台球厅已经不是这个3楼第一次用作商业用途。根据公开报道，本次被拆除承重墙的这些房子不久之前是被用作宾馆经营的，尚未更换的窗户上还能看到“宾馆”字样。2021年，也有利民学苑小区业主在省政府“政民互动”平台反映，小区内常有大量群租房，经营日租公寓，干扰了小区内的日常生活环境。哈尔滨市人民政府于当年10月27日对此回应称，已经针对群租房问题到现场实地踏勘了解情况，对该小区59户房屋现场调查取证，并下达了约谈通知、责令整改等法律文书。

承重墙属共有部分

在一栋现代建筑中，承重墙究竟担负了怎样的使命？承重墙是支撑着上部楼层重量的墙体，“就像一个人被砍掉了一条腿，肯定站不稳。”一位建筑设计公司负责人告诉记者，承重墙被拆这个问题肯定是很严重的。此外，他指出，承重墙并非私人所有，它属于公有财产的一部分，个人自然也是不可以乱动的。

在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第三条明确指出，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分都属于共有部分。

但承重墙被砸的案例并非最近才有，从过去的一些案例来看，确定承重墙被破坏后影响建筑安全的话，至少需要将承重墙按照评估方案进行修复。如今年1月7日中国裁判文书网发布的一则民事裁定书显示，5年前，北京市海淀区车公庄西路某小区业主砸掉了自家房屋里的两处承重墙，造成公共预制楼板沉垂，后被楼上业主起诉至法院。在经过法院指定的检测评定公司鉴定后，明确“对承重结构构件进行的装修拆改行为，未经原结构设计单位或具备相应资质的设计单位核查有关原始资料，对既有建筑结构的安全性进行核验、确认，会对原告房屋造成安全隐患”。

法院最终要求拆除承重墙的业主按照具有甲级设计资质的北京中外建建筑设计有限公司出具的《建筑工程设计施工图》设计图纸进行施工恢复，上述施工过程应交由有资质的专业队伍进行，并出具详细的施工方案、留存施工日志。

多方需要担责

在成都从事建筑装修行业多年的唐师傅告诉记者，建筑队进场施工首先需要向物业公司提供相关资质材料，装修方案也需要提交物业审批，在审批过后才能开始施工。物业公司、施工队都会对承重墙非常重视，都知道是不能拆的。

在他的过往经历中也碰到过业主要求拆除承重墙的情况，但施工队往往会极力劝阻。而判断墙体是否为承重墙并不难：在房屋图纸上看，用黑色加粗线绘制的墙体就是承重墙，虚线绘制的墙体就是非承重墙。

唐师傅透露，虽然物业公司都会审查施工队提交的装修方案和装修过程，但在实际操作过程中，不同物业公司的监督力度差别很大。一般大型物业公司的监督都很严格，会有工程人员进场检查，但小一点的物业公司就有可能检查得比较简单。同时，施工队的专业程度也差别很大。

承重墙被破坏，有哪些方面将承担责任？王玉臣分析，首先，房主很多时候脱不了干系，要承担一定的责任。根据《民法典》第二百七十二条等相关规定，房东作为房屋产权人，无论和租户的合同如何约定，作为产权人对房屋具有管理义务，并且其行使权利不得危及建筑物的安全、不得损害其他业主的合法权益。

其次，租户和施工方很可能要承担主要的责任，毕竟他们是直接的侵权实施主体。而且，在施工时，租户聘请的施工方是否具有相关资质在责任分担上至关重要。如果聘请的是正规的装修公司，且装修公司具有相应的资质，那么装修公司的责任就极其重大，相关的法律后果主要由装修公司来承担。但是，如果聘请的施工公司不具有资质，那么租户和装修公司都难辞其咎，都要承担相应的法律后果。如果租户聘请的不是装修公司，而是个人，那么主要的法律责任还是由租户来承担。

此外，王玉臣表示，物业对小区的装修是有一定管理义务的。比如如此粗暴的施工改造，物业应当及时制止。根据《物业管理条例》第五十二条、《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条等相关规定，装修前租户也应当先到小区物业进行装修报备，履行相应的手续才能开工，否则物业也应当及时制止。如果物业没有尽到相应的监督管理义务，也应当承担一定的责任。

（编辑：卢志坤 校对：刘军）