近期成都已经有10宗地块待拍。

(资料图片仅供参考)

*待拍地块信息一览

相比同圈层其他区域，已经拿出3宗地的龙泉驿区供地节奏显然更为积极。继3月22日出让的青龙湖公园旁地块后，接下来要陆续登场的这2宗地——1宗位于龙泉驿城区，1宗位于东三环边，也各有各的看点。

4月18日拍卖地块：龙泉街道·22亩

宗地位置： 龙泉驿区龙泉街道红岭路以南、驿马河以西

净用地面积：21.6亩

土地用途分类： 纯住宅 

成品住宅建设比例： 项目要求成品住宅比例不低于50%（以栋为单位，且6层及以下建筑为非成品住宅），普通装修价格不低于建筑面积2000元/平米、不高于3000元/平米。 

计算容积率：1.5

可开发体量：2.16万㎡

起始楼面地价：7000元/㎡

土地最高限价：7900元/平米 

宗地限定房价：19500元/平米（清水） 

建筑密度： 不大于30% 

建筑高度： 应满足《城市居住区规划设计标准》的相关要求，临主要公园（驿马河公园）一侧的用地红线50米以内建筑高度不应高于24米。

宗地位于龙泉驿区龙泉街道红岭路与桃源街交汇处，以北以东为驿马河公园，西侧为四川护理职业学院，属于龙泉驿老城区，但又靠近东安新城，周边发展较为成熟，各项配套较多：

除与公园为邻外，向南直线距离约600米可以达到万达广场，与以北的第一人民医院直线距离约500米，与地铁2号线龙平路站距离约800米，与成都市龙泉驿区妇幼保健院直线距离约1公里，与龙泉驿区红岭幼儿园距离约150米，与成都龙泉二中距离约700米，与龙泉驿区第二小学距离约1公里。

周边约2公里范围还可以达到成都（国际）经济技术开发区实验学校、龙湖成都东安天街、吾悦广场以及东安湖公园等。

*宗地位置示意图

聚焦地块本身，形状方正，且容积率仅1.5，用地条件较好。

占地面积约21.6亩，体量比较小，可施展空间不大，但起始楼面价为7000元/㎡，起拍总价约1.5亿元，最高限价为7900元/㎡，与十陵、大面等地块相比，拿地成本比较可控，入手性更强。

2020年以来，龙泉驿区共成交了43宗涉宅用地，主要分布于大面街道、十陵街道、东安街道，龙泉街道有且只有1宗，即去年7月13日成交的30亩纯住用地，彼时成交楼面价为6500元/㎡，住宅清水限价为18000元/㎡，现在由新希望负责管理开发。

这宗地就位于即将出让的21.6亩地东侧，两者距离约800米。因此，地块周边老小区居多，龙泉街道上一次新房供应还得追溯到2017年入市的帝一广场。

不过，地块以西两公里范围内有不少新房供应（含待供应地块项目），主要位于东安新城，包括龙湖焕城、保利云上、信智东岸等，以及去年成交的3宗待入市地块项目——成交楼面地价分别为6500元/㎡、9200元/㎡、8900元/㎡，住宅清水限价分别为18000元/㎡、23000元/㎡、23000元/㎡。

*近十年宗地周边两公里范围内土地成交情况

目前信智东岸尚未入市，住宅清水限价为21000元/㎡；龙湖焕城去年住宅入市，目前已多次取证，均为高层房源，备案均价约18479元/㎡（含装修）；保利云上去年1月入市，目前已供应1564套房源，含高层、中高层、小高层以及叠拼等多种物业类型，备案均价约18434元/㎡。

4月26日拍卖地块：十陵街道·43亩

宗地位置： 龙泉驿区十陵街道三环路以东、灵瑞二街以北

净用地面积：43.18亩

地用途分类： 纯住宅 

成品住宅建设比例：项目成品住宅比例不低于50%（以栋为单位，且6层及以下建筑为非成品住宅），普通装修价格不低于建筑面积2000元/平米、不高于3000元/平米。

计算容积率：2

可开发体量：5.75735万㎡

起始楼面地价：10500元/㎡

土地最高限价：12000元/平米 

宗地限定房价：24000元/平米（清水） 

建筑密度： 不大于20%

本宗地是一宗“回锅肉”地块，曾于去年10月的集中拍地中登场，但受当时市场行情等因素影响，最终“无人问津”，流拍收场。

如今再度亮相，土地最高限价由此前的11900元/㎡上调至12000元/㎡，其他指标均无变化。

宗地位于龙泉驿区十陵街道，灵龙西路、外东洪路、东三环、成洛大道之间，东侧即为华润置地玺宸上院，东北侧邻近中梁壹号院，与以北的龙湖景粼玖序直线距离约500米，与地铁4号线来龙站距离约500米，地段优势很明显。

*宗地区位图

首先，宗地位于东三环。

众所周知，成都是沿环线发展的城市，随着城市向外生长，如今三环已是非常靠近城市中心的位置，能享受更成熟的城市配套：宗地与地铁4/7号线换乘站槐树店站仅1站，与万象城商圈仅3个地铁站。

与宗地同处东三环的东叁金茂逸墅就位于以北约500米的位置，彼时土地成交楼面价达到15500元/㎡，是二圈层中的地价TOP2；而宗地东侧的“邻居”华润置地玺宸上院的楼面地价为11500元/㎡，彼时竞拍时也达到最高土地限价，住宅清水限价为24000元/㎡。

当然临东三环也有劣势：噪音与灰尘。

与东侧紧邻的华润置地玺宸上院相比，本宗地起始楼面价与土地最高限价都要略高一些，但因直接临三环，位置却稍微逊色一些。

*宗地实景：未打围，尚未进行平整

*地块东侧的华润置地玺宸上院建设进度实景

*宗地周边空地

*宗地北侧已开工建设的冠城玲珑湾项目

其次，宗地位于十陵板块。

在《

结合这份总规 看看龙泉驿4大板块谁更吃香？

》一文中我们对龙泉驿区的开发格局做过分析，十陵毫无疑问是其中的重头戏。

统计显示，2017年以来十陵板块成交了17宗涉宅地块，一半为“万元地”，其中就包括二圈层中第一宗地价破万的地块以及二圈层中名义楼面价最高的2宗地……华润四度落子，中海、龙湖、金茂、城投等相继进驻，权属明晰后的十陵深受房企青睐。

今年3月十陵已完成首拍，即人居拿下的千弓社区24亩纯住宅地块，成交楼面价12600元/㎡，住宅清水限价为26500元/㎡，东侧即是青龙湖湿地公园，生态是最大的卖点。

*2017年以来十陵板块住宅用地成交情况

虽然起步晚，但起跑速度够快。早在2019年十陵板块住宅成交均价就跨过了20000元/㎡线，同比前一年翻倍，2020年便升至23162元/㎡，此后一直稳居2万之上。2022年至今年3月，十陵板块新增住宅供应约43万方，住宅备案约48万方，均价约21000元/㎡。

*十陵板块近五年住宅供销价走势

近一年多十陵板块多个住宅项目上新住宅房源：

与地块最近的华润置地玺宸上院已经两次取证，房源含叠拼与中高层产品，前者均价约27000元/㎡，后者均价约24000元/㎡；

东叁金茂逸墅均为叠拼产品，同样拿过两次预售证，备案均价约24352元/㎡。

华润置地时代之城去年新增755套小高层/高层房源，预售均价约21494元/㎡。

城投艺墅语湖今年新供应154套叠拼，预售均价约21849元/㎡。

邦泰宽语去年供应87套房源，预售均价22720元/㎡；

龙湖三千云锦去年以来多次取证，含叠拼、小高层、中高层房源，预售均价约24340元/㎡。

去年入市的华润置地时代嘉玺一次性推出380套房源，预售均价约20949元/㎡。

目前十陵成洛大道以南片区唯一在售项目城投观澜东著去年入市，预售均价约22317元/㎡。

另一个很重要的消息是，4月7日成都规自局发布调规公告，涉及十陵板块，规划区拟修改范围总用地面积约44.71公顷。

具体点来说，这次调规是为了落实TOD站城一体化相关要求，提高土地利用效率，加快城市重点区域发展，打造高能级城市活力聚集地、高品质都市生活梦想地。而这个TOD便是地铁9号线（规划中）和12号线（规划中）换乘站点范家院子TOD。

调规中最重要的一点是，将ABCDGH地块的用地性质从原来的二类住宅兼容商业服务业设施用地调整为二类住宅用地，将I地块由商兼住调整为商业用地。简单来说，就是商住完全独立开来，集中分布。

尽管现在范家院子TOD还是一张规划蓝图，但此次调规无疑是一次重要信号，对十陵而言，始终是发展利好。2023年龙泉驿区读地手册显示，调规的这6宗纯住宅地块赫然在列，今年有望相继入市。

龙泉驿区尤其是十陵板块，其地块吸引力一直不低，即将登场的这2宗地从地段到宗地指标，整体素质都较为不错，最终会落入谁的“囊中”，倒是可以期待一下。

文|小白龙

出品| 成都锐理数据新媒体中心